2025 için bilmeniz gerekenler

RAM

New member
Haberleri takip et
Paylaş menüsü açık
Makaleyi paylaş

Geçen yılki tarihi fiyat düşüşünün ardından emlak krizi sona ermiş gibi görünüyor; bu da alıcılar için iyi bir haber değil. Kiracıların da daha yüksek maliyetlere hazırlıklı olmaları gerekiyor.


Birçok kişi yıl sonunu dileklerini ve hedeflerini netleştirmek için kullanıyor. Bazı kişilerin istek listesinde ev veya apartman satın almak da olabilir. Ancak önümüzdeki yıl ne kadar uygun fiyatlı olacak? Peki ya alternatif: kiralamaya devam etmek? Bir bakışta önemli sorular ve cevaplar.


Bu varsayılmalıdır. Alman Pfandbrief Bankaları Birliği'nden (VDP) elde edilen veriler, geçen yıl yaşanan tarihi fiyat çöküşünün ardından emlak krizinin sona erdiğini gösteriyor. Deutsche Bank, Commerzbank gibi büyük gayrimenkul finansörlerinin yanı sıra önemli tasarruf bankaları ve devlet bankalarını temsil eden birlik, yakın zamanda konut amaçlı gayrimenkul fiyatlarının bir önceki çeyreğe kıyasla üst üste iki çeyrekte arttığını bildirdi.


VDP verilerine göre kiracılar da daha fazla ödemek zorunda kaldı. Apartmanlarda yeni sözleşmeli kiralar ikinci çeyrekten üçüncü çeyreğe yüzde 0,7, yıllık ise yüzde 5,6 arttı. Metropollerde kiralar bir yılda en çok artış gösteren kentler sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 4,7 ile Berlin ve Frankfurt oldu.


Bu gelişmenin devam etmesi muhtemeldir. Çünkü: VDP genel müdürü Jens Tolckmitt, her ay daha az inşaat ruhsatı rapor edildiğini ve bina tamamlamalarının çok düşük bir seviyede kaldığını söyledi. “Konut piyasasındaki durum kötüleşmeye devam ediyor.”


31 Aralık 2025'e kadar, konut piyasasının sıkı olduğu bölgelerde yeni kiralamalarda kiraların ne kadar artabileceğini kira freni belirleyecek. Ev sahipleri, tipik yerel kira bedelinden en fazla yüzde 10 daha fazla ücret talep edebilir. Yeşiller ve SPD kira tavanını uzatmak istedi ancak FDP ile bu konuda anlaşmaya varamadı. Aracın artık mevcut olmaması durumunda gergin bölgelerdeki kiracıların daha hızlı ve keskin kira artışlarına hazırlanmaları gerekecek.


Emlak piyasasında olup bitenler açısından faiz oranları kadar önemli hiçbir gelişme yoktur. Ancak uzmanlar kesin tahminler yapmanın zor olduğunu düşünüyor.


Interhyp Group Satış Direktörü Mirjam Mohr, “Ekonomik riskler ve jeopolitik belirsizliklerin olduğu değişken bir dönemden geçiyoruz” diyor. “Trump Ocak 2025'ten itibaren gerçekte ne yapacak? Cezai gümrük vergileri alacak mıyız, öyleyse ne zamandan itibaren? ABD seçimlerinden sonra dünya ticareti açısından ne olacak? Ukrayna'da bundan sonra ne olacak? İsrail İran'a ve petrolüne saldırıyor mu? kuyular mı?” Ancak cevaplanmayan tüm sorular binanın ilgi alanını etkileyecektir.


Interhyp banka panelinin büyük çoğunluğu, 2025 baharına kadar on yıllık krediler için faiz oranlarının yüzde 3 ile 3,5 arasında olacağını öngörüyor. Kısa vadeli dalgalanmalar her an mümkündür. Panelin yarısı inşaat faiz oranlarının 2025 sonuna kadar yüzde 4'e doğru yükseltilmesinin mümkün olduğuna inanıyor.


Florian Pfaffinger, “Bina finansmanı faiz oranları genellikle Alman federal tahvili gibi uzun vadeli yatırımlara dayanıyor. Ancak dolaylı olarak, ECB'nin önemli faiz indirimleri – özellikle de şaşırtıcı olanlar – faiz oranlarının artması üzerinde etkili olabilir” diyor , finansal hizmet sağlayıcısı Dr. Small'un Münih'teki şubesinin başkanı. Ancak bunlar istisnadır.


“ECB'nin önce bekleyip ekonomik ve enflasyon gelişmelerini yakından inceleyeceğini, ardından yılın ikinci yarısında başka faiz indirimi olup olmayacağına karar vereceğini varsayıyoruz.” Merkez bankası en son Aralık ortasında faiz oranlarını düşürmüştü. Bu adım zaten piyasa tarafından inşaat faiz oranlarına fiyatlandırılmıştı. Aynı durum 2025'in ilk yarısındaki bir veya iki hafif faiz indirimi için de geçerli.


Interhyp yönetim kurulu üyesi Mohr, “Bina faiz oranlarının hızla düşmesini beklemek ve spekülasyon yapmak bir seçenek değil” diyor. “Faiz oranı seviyesini etkileyemezsiniz ancak uygun bir mülkün seçimini etkileyebilirsiniz.” Faiz oranı bahisleri yerine mülk aramalarına zaman ve enerji yatırmanızı tavsiye ediyor. “Belirsiz bir piyasa ortamında, içgüdülerinize güvenmek değil, bireysel finansman tavsiyeleriyle neyin mümkün olduğunu bulmak önemlidir.”


Ventis Immobilien AG'nin CEO'su Kerstin Kage, satın alma sayısının gelecek yıl tekrar artabileceği konusunda iyimser. “Pek çok potansiyel alıcı şu anda hâlâ kararsız durumda. Ancak yeni seçimlerden sonra siyasi durum yeniden hafiflediğinde bu muhtemelen değişecek” dedi t-online ile yaptığı röportajda.


Kendisi hâlâ manevra alanı olan bankacılık sektöründen destek bekliyor. “Birçok banka şu anda daha düşük faiz oranlarını uygulamaya koymaktan çekiniyor. Ancak bu muhtemelen gelecek yıl içinde hafifleyecek.” Değerlendirme doğruysa, finansman konusunda iki kat daha fazla yardımcı olacaktır.