RAM
New member
Kiracı taşındı – peki depozito nerede? Ev sahipleri depozitoyu elinde tuttuğunda sıklıkla anlaşmazlıklar ortaya çıkar. Federal Adalet Mahkemesi şimdi bir davada karar verdi.
Kiracılar ve ev sahipleri genellikle kira depozitosu hakkında mahkemede tartışırlar. Bu tür davalardan biri artık en yüksek Alman sivil mahkemesine ulaştı. Karlsruhe'deki Federal Adalet Mahkemesi (BGH), bir ev sahibinin kiracı taşındıktan altı ay sonra kira depozitosuna karşı kira mülkü için zararları telafi edip edemeyeceği sorusuna karar verdi.
Kararıyla ev sahiplerine destek verdi. Peki, tazminat talepleri normalde ne zaman sona erer? Ve hangi durumlarda istisna uygulanır? En önemli sorular ve cevaplar bir bakışta:
Prensip olarak, ev sahiplerinin kiracılarının depozitolarını çeşitli koşullar altında tutmalarına izin verilir. Avukat ve kira hukuku uzmanı Beate Heilmann, “Bu, ödenmemiş bir kira talebi veya işletme maliyetleri için geri ödemeler olabilir” diyor.
Para, kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olması koşuluyla, gerçekleştirilmeyen kozmetik onarımlar için de tutulabilir. “Ve sonra, ev sahibinin kiralanan mülke verilen zarar için talepleri var ki bunlar da BGH işlemlerinde rol oynuyor.”
Alman Barosu Kira Hukuku ve Gayrimenkul Çalışma Grubu başkanı olan Heilmann, bu tür tazminat taleplerinin genellikle kiracılar ve ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara yol açtığını söylüyor. Ev sahipleri için tartışmalı talepleri depozito karşılığında mahsup etmek caziptir, çünkü geri ödeme için dava açmak kiracıya kalmıştır. Federal Adalet Divanı'nın şu anda ele aldığı davada olduğu gibi.
Bu özel durumda, bir kiracı, ev sahibinin evden ayrıldıktan sonra yaklaşık 780 avroluk kira depozitosunu kendisine geri ödememesi nedeniyle dava açmıştı. Bunu, depozitoyu daireye verilen zararlar için yapılan taleplere karşı mahsup ettiğini söyleyerek haklı çıkarmıştı. Kiracı, taleplerin çoktan sona erdiğine inandığı için depozitonun iadesi için dava açmıştı ve alt mahkemelerde başarılı olmuştu.
Bir daireyi iade ettikten sonra, ev sahipleri genellikle eski kiracılarından hasar tazminatı talep etmek için altı ay süreye sahiptir. Ancak, Alman Medeni Kanunu zamanaşımı süresine bir istisna getirir: eğer iddia teorik olarak altı ay geçmeden önce çözülebilirse, o zaman daha sonra da çözülebilir.
Bu istisnanın koşullarından biri, iki “benzer” talep olmasıdır – yani nakit depozito durumunda “nakit karşılığı nakit”. Bu burada önemlidir çünkü kiralık mülk hasar görürse, ev sahipleri derhal parasal tazminat talep etmeyi veya kiracıya mülkü orijinal durumuna geri getirme şansı vermeyi seçebilir – sözde ayni tazminat.
Davalı ev sahibi, alt mahkemenin kararına karşı yaptığı itirazda başarılı oldu. Federal Adalet Divanı, Nuremberg-Fürth Bölge Mahkemesi'nin kararını bozdu ve konuyu yeni bir duruşma için mahkemeye geri gönderdi.
Kira hukukundan sorumlu olan Sekizinci Sivil Senato, diğer şeylerin yanı sıra, ev sahiplerinin, kiracıların ikame haklarını altı aylık zamanaşımı süresi içinde kullanmamış olsalar bile, kiracılarının depozitolarına karşı zamanaşımına uğramış bir kiralık mülke verilen hasar için tazminat talep edebileceklerine karar verdi. Bu ikame hakkı, ev sahiplerinin hasarlı mülkü onarmak yerine dairelerine verilen hasar için parasal tazminat talep etmelerine olanak tanır.
Alman Kiracılar Derneği'nin bakış açısına göre, karar “kiracılar için iyi bir karar değil, çünkü bu karar kira depozito bakiyeleriyle ilgili hızlı yasal kesinlik konusundaki çıkarlarını göz ardı ediyor” diyor Başkan Lukas Siebenkotten. Kiracılar, eski ev sahiplerinin taşındıktan altı aydan fazla bir süre sonra tazminat talepleriyle karşı karşıya gelmeyeceğine güvenemezler.
Kiralık mülke verilen zarar durumunda olası talepler konusu genellikle tartışmalıdır, diyor Siebenkotten. “Sonuç olarak, kiracıların, ev sahibi daireye verilen iddia edilen zarar nedeniyle depozitonun bir kısmını haksız yere elinde tutarsa, depozitonun iadesi için taleplerini yerine getirmek üzere dava açmaktan başka seçeneği yoktur.”
Ev ve mülk sahipleri derneği BGH'nin kararını memnuniyetle karşılıyor. Alman Ev, Apartman ve Mülk Sahipleri Merkez Derneği, özel ev sahiplerine pratik esneklik sağladığını söylüyor. Ancak aynı zamanda, ev sahiplerinden daire teslim edildiğinde tüm görünür hasarları belgelemelerini ve bu temelde depozitoyu hızla ödemelerini istiyor.