RAM
New member
Endeks kirası veya kademeli kira – bu kararın her kiracı için uzun vadeli mali sonuçları vardır. Makalede avantajları ve dezavantajları vurgulanmaktadır.
Almanya, Avrupa'da kiracılar arasında 1 numaralı ülkedir. Federal İstatistik Ofisi'ne göre, 2022'de nüfusun yarısından fazlası (yüzde 53,5) kiralık konutlarda yaşıyordu. Karşılaştırıldığında, bu oran Fransa'da yalnızca yüzde 36,6, İspanya'da yüzde 24 ve Polonya'da yalnızca yüzde 12,8'di.
Yıllık fiyat artışları – enflasyon olarak da bilinir – yalnızca mal ve hizmetleri zamanla daha pahalı hale getirmekle kalmaz, aynı zamanda konutları da pahalı hale getirir. Bu yüzden her iki Alman'dan biri düzenli olarak ev sahibinden kira artışını duyuran bir mektup alır. Bunun izin verilmesi için hangi koşulların karşılanması gerektiğini buradan okuyun.
Ancak kiranın düzenli aralıklarla artacağının sözleşme imzalandığında açıkça belli olduğu kiracılıklar da vardır: Bu, endeks kirası ve kademeli kira için geçerlidir. Her iki kira türünün avantajlarını, dezavantajlarını ve kiranın hangi kurallara göre artırılabileceğini açıklıyoruz.
Endeks kirası ve kademeli kira, sözleşmeyle kararlaştırılmış kira ayarlamasının izin verilen biçimleridir ve kira sözleşmesinde yazılı olarak belirtilmelidir. Bunlar aşağıdaki şekilde farklılık gösterir:
Endeks kirası, kira miktarının Federal İstatistik Ofisi tarafından belirlenen tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) gelişimiyle bağlantılı olduğu değişken bir kira şeklidir. Basitçe söylemek gerekirse: Tüketici fiyatlarının artması durumunda temel kira (ek maliyet olmadan) ev sahibi tarafından artırılabilir. Dolayısıyla kira artışında belirleyici olan kira endeksi değil, enflasyondur.
Endeks kirası pratikte şu şekilde çalışır:
- Yeni bir kira sözleşmesi imzaladığınızda başlangıç kira bedeli (taban kira) belirtilecektir.
- Kira sözleşmesinde endeks bazlı bir kira sözleşmesi olduğu belirtilir. Kira daha sonra TÜFE'deki değişikliklere göre yıllık olarak ayarlanabilir.
- Kira endeksinin referans değeri “Almanya'daki tüm özel hanelerin yaşam maliyetine ilişkin fiyat endeksidir”. Endeks değerleri Federal İstatistik Bürosu'nun web sitesinde yayınlanmaktadır.
- Tüketici fiyat endeksi yükselirse kira da artar. Düşerse kira da düşürülmelidir.
- Kira ayarlaması yasal olarak öngörülen bir formüle göre yapılır: (yeni TÜFE seviyesi / eski TÜFE seviyesi x 100) – 100 = yüzdelik kira ayarlaması
Bunu bildiğim iyi oldu: Endeks bağlantılı bir kira sözleşmesinde, ev sahibi endeks maddesine güvenir ve artışı yazılı olarak e-posta veya posta yoluyla duyurur. Ancak daha uzun bir süre sonra da kirayı artırabilir veya kirayı ayarlamaktan vazgeçebilir.
Sözde Kira sınırı endeks kiraları için de geçerlidir – ancak yalnızca ilk kira için. Bir endeks kirasının bireysel kira artışları için geçerli değildir. Kira sınırı, yeni bir kiralık için metrekare başına kiranın en fazla yüzde on yerel mukayeseli kira bedelinin üzerinde olabilir.
Bunun arka planında konut piyasasının sıkışık olduğu şehirlerdeki kiracıların kiracı değiştirirken istediklerinden daha fazla kira talep edememeleri yatıyor. Kira üst sınırı uyulması gereken bir üst sınıra yol açar.
Ne yazık ki, ev sahibi kira sınırına uymazsa ve tüm düzenlemelere rağmen daha yüksek kira talep ederse kiracıların başvurabileceği bir denetim otoritesi yoktur. Bu nedenle, sözleşmeyi imzaladıktan sonra kiranızı kontrol etmeniz ve yerel kiracılar derneğinizden tavsiye almanız en iyisidir.
Kira tavanı Almanya genelinde geçerli değildir. Her federal eyalet, kira tavanı aracının kullanılıp kullanılmayacağına kendisi karar verebilir. Kira tavanı şu anda 16 federal eyaletin 13'ünde geçerlidir. Schleswig-Holstein, Saksonya-Anhalt ve Saarland'da geçerli değildir.
- Örnek: Bir dairenin önceki kirası metrekare başına 10 euro idi. Ancak benzer dairelerin fiyatları 18 avroya kadar çıkıyor. Yerel karşılaştırmalı kira 14,22 Euro'dur. Şehrinizdeki veya belediyenizdeki kira endeksinde yerel karşılaştırmalı kiralara ilişkin bir genel bakış bulabilirsiniz. Bir mülkü ilk kez kiralarken ev sahibi en fazla yüzde on daha fazla, yani 15,64 avro talep edebilir.
Tavan, kiralar yerel karşılaştırmalı kiraya kadar artırıldığında kiracı korumasının önemli bir biçimini temsil eder. Bu arka plana karşı, Alman Kiracılar Derneği gelecekte endeks kiralarına da uygulanmak üzere yılda yüzde ikiye kadar bir tavan çağrısında bulunmaktadır. Endeks kiraları hakkında daha fazla bilgiyi burada okuyabilirsiniz.
Kademeli kira sisteminde, artışlar önceden sabitlendiği için hem ev sahipleri hem de kiracılar endeks kira sistemine göre daha fazla planlama güvencesine sahiptir.
Kademeli kira uygulaması pratikte şu şekilde işliyor:
- Yeni bir kira sözleşmesi imzaladığınızda başlangıç kirası (taban kira) belirtilecektir.
- Kira sözleşmesinde kademeli kira sözleşmesi olduğu belirtilir. Sözleşmeye bağlı olarak kira daha sonra kararlaştırılan tutara, örneğin yeni yılın Ocak ayında ayarlanabilir. Kira endeksi veya tüketici fiyat endeksi gibi faktörler önemli değildir.
- Ev sahipleri kira artışını sabit bir miktar para olarak belirtmek zorundadır. Federal Adalet Divanı'nın bir kararına göre, artışın yüzde olarak belirtilmesi geçersizdir.
- Kira artışları arasında en az bir yıl olmalıdır.
- 2001'den bu yana, kademeli kira sözleşmesinin süresine ilişkin artık yasal bir sınır bulunmamaktadır. Bu, ev sahiplerinin sözleşmeye bağlı olarak önümüzdeki 15 veya 20 yıl için artış öngörebilecekleri anlamına geliyor. 1 Eylül 2001 tarihinden önce imzalanan kademeli kira sözleşmelerinde, ev sahiplerinin en fazla on yıl süreyle artış öngörmesine izin veriliyordu.
- Sözleşme süresince kira artışları hariçtir.
Birçok ev sahibi iki yıllık artışlarla kademeli kiraları kabul eder. Kira artışının doğrudan ilk kira yılından sonra yapılması da oldukça sıra dışıdır.