RAM
New member
Fırsat uzun zamandır bu kadar iyi olmamıştı: Daha düşük inşaat faizleri ve fiyatlardaki düşüş, gayrimenkulü yeniden daha uygun fiyatlı hale getiriyor. Ama ne kadar süre daha?
Faiz oranlarının geri dönüşü, sıcak yenileme tartışmaları – yıllardır süren yükselişin ardından emlak fiyatları son zamanlarda keskin bir düşüş yaşadı. Aynı zamanda piyasa, yaz aylarında temel faiz oranlarında beklenen indirimi zaten bekliyor; bu da faiz oranlarının yükselmesiyle durumu hafifletti. Peki şimdi bir ev veya daire satın almak için iyi bir fırsat mı?
Evet, Almanya'nın en büyük inşaat kredisi komisyoncusu Interhyp'in CEO'su Stefan Hillbrand ve gayrimenkul yatırımcıları için en büyük eğitim ve ileri eğitim platformu olan immocation'ın CEO'su Alexander Surminski diyor. Ancak satın almak isteyenlerin çok fazla zaman harcamaması gerekiyor.
Stefan Hillbrand: Her durumda beklemenin bir anlamı yok. Fiyatların yılbaşından bu yana yeniden bir miktar yükselişe geçmesi talebin artmasından kaynaklanıyor. Bu da düşük faiz oranlarından, yüksek kiralardan ve gelirdeki hafif artıştan kaynaklanıyor. Yüksek talep şu anda yeterince büyük bir arzla karşılanıyor. Bu nedenle bu, bir mülk satın almayı düşünmek için çok iyi bir zamandır.
Ancak bu kadar büyük bir karara varmak için acele etmemelisiniz. Hangi özelliklerden uzak durmalısınız?
Alexander Surminsky: Bazı alıcılar için zorlayıcı olabilecek şey, enerji durumu kötü olan mülklerdir. Bunlar şu anda özellikle ucuz. Deneyimli yatırımcılar için fırsatlar var. Bir yenilemenin nasıl çalıştığını zaten biliyorsanız, esnafı hızlı bir şekilde organize edebiliyor ve fon kullanabiliyorsanız, daha az enerji verimli bir bina da iyi bir seçim olabilir. Ancak deneyimsiz ev alıcıları için bu dipsiz bir kuyu olabilir.
Hillbrand: Ve elbette mülkün türü ne olursa olsun herkesin maddi durumunu detaylı bir şekilde hesaplaması gerekiyor. Çoğu banka, ek maliyetlerin özsermayeden karşılanmasını talep etmektedir. Federal eyalete bağlı olarak bu, satın alma fiyatının yüzde 15'ine kadar çıkabilir. Ek sermayeye sahip olan herkes koşullarını iyileştirebilir. Ayrıca oran hane bütçesine uygun olmalıdır. Ancak düşük faiz oranları aynı zamanda bina finansmanının yeniden daha uygun hale getirilmesine de yardımcı oluyor.
Bunu bildiğim iyi oldu
Almanya'nın en büyük gayrimenkul finansörü Interhyp ve Almanya'nın gayrimenkul yatırımcılarına yönelik en büyük eğitim ve ileri eğitim portalı immocation, 2023 yılından bu yana potansiyel alıcıları gidecekleri yere daha hızlı ulaştırmak için iş birliği yapıyor. Immocation CEO'su Alexander Surminski, “Finansman eğitim programımızda kesinlikle bir engel teşkil ediyor” diyor. “Yerleşik kadınlar ve erkekler, destek almadan son görüşmelerde bankalara katılmaktan çekiniyor.”
İçinde yaşamak için bir mülk satın almak istemem veya yatırım amaçlı aramam gerçekten bir fark yaratır mı? Karar verirken diğer kriterlere dikkat etmem gerekiyor mu?
Hillbrand: Prensip olarak her iki durumda da hesaplamanın doğru olması gerekir. Ancak kişisel kullanım söz konusu olduğunda duygusal bileşen daha güçlüdür. Bu kendi eviniz ve çocuklarımın nerede büyümesi gerektiği sorusuyla ilgili. Bu genellikle dikkatle değerlendirilmesi gereken, ömür boyu sürecek bir karardır.
Potansiyel alıcılar, bir başkasının bir evi veya daireyi burunlarının dibinden kapması için ne kadar bekleyebilir?
Surminski: Örneğin 2022'deki kadar uzun değil. 2023 yılının son çeyreğinde konutların bir teklifin devre dışı kalması ortalama 32 gün, daireler için ise 43 gün sürdü. Geçen yılın aynı döneminde bazen üç aya kadar uzayan süreler olabiliyordu. Enerji krizinden önce bazen bazı mülklerin aynı gün kaybedildiği oluyordu.
Hillbrand: Ancak bu onların zaten satıldığı anlamına gelmiyordu. Satıcılar zaten yeterince soru almıştı. Daha sonraki görüşmelerde çoğu zaman fiyatın arttığı bile görüldü. Bugün bunun tam tersini görüyoruz. Müşterilerin artık fiyatı tekrar düşürme şansı var.